Grundsteuer digital: Was muss ich jetzt als Immobilienbesitzer tun?



Ab 2025 wird eine neue Grundsteuer erhoben. Bis dahin sind zwar noch gute zwei Jahre Zeit. Doch wer Grund und Boden besitzt, sollte in den nächsten Wochen aktiv werden – bis zum 31. Oktober 2022 müssen Immobilienbesitzer eine „Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts“ an das Finanzamt übermitteln. Sparkassenkunden können mit einem cleveren Online-Tool ihre Erklärung ganz bequem per Elster beim Finanzamt einreichen.

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Grund für die erforderliche Steuerreform: Das Bundesverfassungsgericht hat im Jahr 2018 die bisherigen Vorschriften zur Bemessung der Grundsteuer für verfassungswidrig erklärt. Denn die Steuer wird mit drei Werten berechnet: Grundstückswert, Steuermesszahl und Hebesatz. Da die Einheitswerte, die für die Grundstücke herangezogen wurden, letztmals in den alten Bundesländern zum 1. Januar 1935, in den neuen Bundesländern zum 1. Januar 1964 aktualisiert wurden, mussten für gleichartige Grundstücke unterschiedliche Grundsteuerbeträge gezahlt werden – ein klarer Verstoß gegen das im Grundgesetz verankerte Gebot der Gleichbehandlung.

Fair und einfach heißt die neue Formel

Das Ziel der Grundsteuerreform ist: Grundstücke gleicher Lage und gleicher Größe sollen die gleiche Grundsteuer zahlen. Damit dies erreicht werden kann, werden alle Grundstücke in Deutschland neu bewertet. Das heißt konkret: Künftig wird mit einem neuen Grundsteuerwert gerechnet. Ebenfalls geändert wurden die Steuermesszahlen. Die Hebesätze werden von den Gemeinden ziemlich sicher auch noch angepasst werden, um mehr Steuergerechtigkeit zu erreichen.

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So funktioniert das Bundesmodell

Grundsätzlich gilt für die Berechnung der neuen Grundsteuer das sogenannte Bundesmodell. Je nachdem, wie das Grundstück bebaut ist, gibt es hier folgende Bewertungsverfahren:

  • Ertragswertverfahren: Dieses gilt für Ein- und Zweifamilienhäuser,  Mietwohngrundstücke und Wohneigentum.
  • Sachwertverfahren: Dieses gilt für Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke und sonstige bebaute Grundstücke und bei Teileigentum.
  • Ausnahme: Die Bewertung unbebauter Grundstücke erfolgt anhand von Grundstücksfläche und Bodenrichtwert.  
Für das Ertragswertverfahren werden folgende Parameter herangezogen: Grundstücksfläche, Bodenrichtwert, Immobilienart, Alter des Gebäudes, Wohnfläche, Mietniveaustufe und die monatliche Nettokaltmiete in Euro pro Quadratmeter. Beim Sachwertverfahren orientiert sich die Berechnung des Grundsteuerwerts unter anderem an diesen Werten: Herstellungskosten, Grundfläche und Alter des Gebäudes, Grundstücksfläche und Bodenrichtwert.

Steht der Grundsteuerwert fest, wird darauf die Steuermesszahl angewendet. Diese beträgt beim Bundesmodell 0,31 Promille für Ein- und Zweifamilienhäuser, Wohnungen und Mehrfamilienhäuser und 0,34 Promille für alle anderen Grundstücksarten. Dadurch erhält man den Steuermessbetrag. Sowohl Grundsteuerwert als auch Steuermessbetrag werden vom Finanzamt in einem Feststellungsbescheid festgesetzt.

Den Grundsteuerbescheid selbst erlässt wie bisher auch die Gemeinde. Wie hoch die zu zahlende Grundsteuer letztlich ausfallen wird, lässt sich jetzt noch nicht sagen. Dies hängt vor allem davon ab, welche Hebesätze die Gemeinden festlegen werden.

Bundesländer mit eigenen Regelungen

Das Bundesmodell findet nicht in allen Bundesländern Anwendung. Eine sogenannte Öffnungsklausel macht dies möglich. So entwickelten Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen eigene Modelle, um den Grundsteuerwert zu ermitteln. Das Saarland und Sachsen wenden grundsätzlich das Bundesmodell an, haben es aber jeweils hinsichtlich der Steuermesszahl modifiziert. Gut zu wissen: Egal ob Bundesmodell oder Landesmodell: Die neue Grundsteuer zahlen Sie erst ab dem 1.1.2025.

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Was muss ich als Eigentümer tun?

Um die Neubewertung durchführen zu können, benötigt das Finanzamt für jedes Grundstück eine „Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts“. Diese Erklärung muss elektronisch per Elster eingereicht werden. Dies ist bereits seit dem 1. Juli möglich. Letzter Termin für die Abgabe der Erklärung ist der 31. Oktober 2022. Die Aufforderung zur Abgabe der Erklärung erfolgt in der Regel per öffentlicher Bekanntmachung. Sie erhalten also kein Schreiben vom Finanzamt per Post.  

Für jedes Objekt werden für die Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts diese Angaben benötigt:  

  • Lage des Grundstücks oder des Betriebs der Land- und Forstwirtschaft
  • Gemarkung, Flur und Flurstück des Grundvermögens
  • Eigentumsverhältnisse 
  • Grundstücksart (unbebaut, Wohngrundstück, andere Bebauung)
  • Fläche des Grundstücks
  • Gegebenenfalls Wohnfläche und Grundfläche des Gebäudes
  • Angaben, ob das Objekt in mehreren Gemeinden liegt
  • Miteigentumsanteil 
  • Nutzungsart
  • Baudenkmal-Status
  • Gegebenenfalls Abbruchverpflichtung

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Wo sie die Daten finden

Sie finden die Daten zum Beispiel im Kaufvertrag, in der Flurkarte, im Grundbuchblatt, im Einheitswertbescheid, im Grundsteuerbescheid und in der Teilungserklärung. Sollten die Daten nicht  mehr auffindbar sein, können Sie eine Flurkarte beim Vermessungsamt und einen Grundbuchauszug beim zuständigen Amtsgericht beantragen.  

Die ersten Wochen zeigten, dass die Abgabe mittels Elster alles andere als trivial ist. Einfacher geht es mit etwas professioneller Unterstützung. Die Anwendung GrundsteuerLösung des Kooperationspartners der Sparkassen Fino Taxtech Gmbh unterstützt Sie in allen Prozessschritten mit automatischer Datenaggregation aus diversen Quellen und verringert damit die manuelle Datenerfassung. So  können etwa über GrundsteuerLösung Dokumente wie der Grundbuchauszug angefordert werden.


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